Ko sva z Jelko začela razmišljati o gradnji hiše, se mi je to zdelo jako grozno: nekaj hudo zapletenega, o čemer nisem vedel popolnoma nič. A kot o večini zadev je tudi o gradnji na internetu na voljo kopica informacij. Za bržkone najbolj dragocenega se je izkazal forum Pod svojo streho, kjer množica samograditeljev in ljudi, ki se z gradnjo ukvarjajo poklicno, razpravlja o vseh vidikih gradnje. Potlej je pa tu še več zapisov posameznikov o gradnji njihovih hiš. Najstarejši je tale, kar se pozna pri spletnotehnološki staromodnosti, pa tudi sama gradnja ni toliko osredotočena na energetsko učinkovitost, kot je v navadi danes. Naslednji zapis je tale, ki ima obliko bloga in opisuje gradnjo skeletne hiše – to je hiša, pri kateri se ogrodje (skelet) zgradi iz lesenih tramov ter znotraj in zunaj zapre s lesenimi, mavčnimi ipd. ploščami, vmesni prostor pa se napolni z izolacijo. Ta zapis je v dobršni meri odgovoren za to, da sva se tudi z Jelko obrnila na podjetje Jaris, ki je postavilo avtorjevo hišo (sva pa ugotovila, da zaradi visoke cene najine ne bo – o tem več v kakem prihodnjem zapisu). Zadnji tak zapis pa je blog Stoji pasivna zidana, ki obravnava gradnjo pasivne hiše, zidane iz opeke – pasivna hiša je taka, ki je skoraj ni treba ogrevati in kakršna se najbolj pogosto gradi skeletno ali montažno iz lesa. Avtor se je v gradnjo res poglobil in jo odlično opisal, tako da si ga jemljem za zgled – tako glede gradnje kot tudi bloganja (kar pomeni, da si bom gradnjo naše hiše prizadeval takisto podrobno opisati). Pred nedavnim sva ga z Jelko obiskala (predvsem v povezavi z gradbenim podjetjem, ki ga ustanavlja) in se je v živo prav tako izkazal za faco. Za konec pa naj omenim še tole stran, katere avtor je še en graditelj pasivne hiše, vendar se ni osredotočil na opisovanje gradnje lastne hiše, ampak na ureditev koristnih informacij o varčni gradnji nasploh.

Za prebiranje teh in drugih spletnih strani ter za risanje načrtov hiše je kajpak potrebnega precej časa. Pri tem pride prav, da imam zjutraj težave s spanjem, tako da verjetno že kako leto večino juter slabo uro, preden moram zbuditi hčeri in ju odgnati v vrtec, prebijem ob računalniku študiravši gradnjo (dopuščam tudi, da je za težave s spanjem kriva moja podzavest, ki me zbuja prav zato, da bi lahko študiral gradnjo). Rezultat teh graditeljskih juter je – poleg že omenjenih načrtov – čez 20 strani zapiskov v Google drivu o tem, kako se lotiti različnih vidikov gradnje. Ko jih bomo preizkusili v praksi, bodo seveda postali del tega bloga. Poleg tega je rezultat, da se mi zdaj gradnja zdi samo še srednje grozna. Teoretično sem namreč o njej že kar dobro podkovan, mi je pa jasno, da ko se bom soočil z izvajalci, ki bodo vse naredili narobe ter tega ne bodo hoteli priznati in še manj popraviti, teorija ne bo zadosti in bodo moji živci krepko na preizkušnji.

Naj tale zapis začnem z nekaj pojasnili. Da smeš zgraditi hišo, potrebuješ gradbeno dovoljenje, da ga dobiš, pa moraš na upravni enoti vložiti projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja ali PGD. Sestavljajo ga načrt hiše, prikaz, da je hiša skladna s prostorskim načrtom in morebitnimi drugimi tovrstnimi zahtevami, soglasja za priklop na komunalno infrastrukturo in še kaj, izjava statika, da se hiša ne bo podrla, ter elaborati požarne varnosti, gradbene fizike ipd. (kako točno so videti ti, mi še ni jasno). Pripravo PGDja vodi odgovorni projektant, ki je pri projektiranju hiš navadno po poklicu arhitekt (pri npr. elektrarni bi bil pa verjetno strojnik, saj arhitektura tam ni bistvena). V pripravo PGDja projektant vključi tudi druge strokovnjake, denimo statika. Druga stvar, ki jo naredi projektant, pa je priprava projekta za izvedbo ali PZI. To je nadgradnja PGDja, ki določi podrobnosti, ki za pridobitev gradbenega dovoljenja niso potrebne, so pa koristne za samo gradnjo: arhitekturne podrobnosti, načrt armature, popis gradbenih del, načrt električnih napeljav in načrt strojnih napeljav.

Projektanta bi sicer lahko iskala kjerkoli v Sloveniji, vendar se je laže sestajati z nekom, ki je fizično blizu, pa tudi zahteve škofjeloške občine / upravne enote bolje pozna, zato sva ga iskala v Loki. Med kandidate sva uvrstila dva, ki ju je Jelka poznala, enega, ki nama ga je priporočil bodoči sosed, in še tri, ki imajo kolikor toliko všečno spletno stran. Vseh šest sva obiskala, se z njimi pogovorila, si ogledala slike njihovih izdelkov in prosila za predračun. Nihče ni naredil slabega vtisa, so nama bili pa trije bolj všeč, tako da sva izbirala med njimi. Razpon cen za PGD pri všečnih je bil 4.490-6.588 EUR in pri vseh 3.392-6.588 EUR. Razpon cen za PZI pri všečnih pa je bil 3.955-6.905 EUR in pri vseh 3.306-6.905 EUR. Med všečnimi sva izbrala kar cenovno najbolj ugodnega, ki ga po vsem videzu sestavlja ena arhitektka. Zaračunal nama bo 4.830 EUR za PGD in 3.955 EUR za PZI (če bova slednjega tudi naročila tam, kar najbrž bova).

Pred začetkom dela je bilo treba podpisati pogodbo. Arhitektka nama je poslala vzorčno pogodbo, ki jo je pripravila Zbornica za arhitekturo in prostor, kar se ji pozna, saj je izrazito pisana na kožo projektanta. Motilo naju je, da pogodba ne zagotavlja, da bo s PGDjem gradbeno dovoljenje dejansko moč dobiti, določa, da naročnik lahko s PGDjem zgradi hišo in popolnoma nič drugega (po strogi interpretaciji si niti opombe na rob načrta ne sme napisati), medtem ko projektanta ne omejuje (lahko ga recimo prodaja kot tipski projekt) ter ne določa nobenih posledic, če se projektant ne drži rokov. Arhitektka se je brez težav strinjala, da te točke popravimo, tako da je pogodba zdaj podpisana.

Arhitektki sva tudi precej natančno razložila, kaj od hiše želiva, ji dala dvostranski seznam zahtev in želja ter najin načrt (ki naj je ne bi omejeval, ampak ji dodatno pojasnil, kaj bi rada). Skupaj smo tudi obiskali parcelo. Zdaj pa nestrpno čakava, da vidiva, kaj bo zrisala.

Dopolnilo:
Ime biroja, ki nama projektira hišo, sem brisal, ker arhitektka ni želela, da je javno objavljeno, koliko nama računa.

To je še en pomemben dokument, ki ga je treba pridobiti, preden se lotiš gradnje. Izda ga občina (za zmerno ceno 22,66 EUR) in v njem opiše, kaj lahko zgradiš na svoji parceli. Kolikor vem, sicer ni zakonsko predpisan del gradbene dokumentacije, je pa brez nje teže ugotoviti, kakšno hišo smeš imeti, poleg tega pa lahko pride prav kasneje, če ti kdo očita, da tvoja hiša ni ustrezna. Občine (škofjeloška vsekakor) ljudem rade otežujejo življenje z omejitvami glede gradnje. Najbolj zoprna omejitev (kar smo jih do zdaj našli) v lokacijski informaciji za naše domovanje je, da mora biti kolenčni zid skrit pod kapjo strehe. Kolenčni zid je zid mansarde, ki na notranji strani ne sega do stropa, ampak se nadaljuje s poševnino strehe. Zaželeno je, da je na notranji strani visok vsaj 1,5 m, sicer se uporabnost mansarde zmanjša, saj se blizu tega zidu ne da stati. Kap je nanjižji rob strehe – tam, kjer je pritrjen žleb. Ta omejitev bo verjetno pomenila eno izmed trojega:

• hiša ne bo mansardna, ampak bo imela dve nadstropji in podstrešje, kar sicer ne bi bilo potrebno;
• hiša bo imela zoprno nizek kolenčni zid;
• hiša bo imela strmo streho in ogromen napušč, ker je tako mogoče pod kap skriti tudi visok kolenčni zid.

Ker nobena izmed teh treh posledic ni prav všečna, z Jelko upava, da bo arhitektka (sva jo že izbrala, čeprav še nismo podpisali pogodbe – o tem več v prihodnje) našla kako boljšo rešitev, vendar je možno, da ne obstaja.

Gradnje naše hiše napreduje. To sicer ne pomeni, da je že kaj zgrajenega, se je pa zgodilo nekaj korakov v to smer. Prvi je bil, da je januarja letos cela parcela postala zazidljiva. Na občini so sicer obljubili, da se bo to zgodilo na začetku ali kvečjemu koncu lanskega poletja, ampak se pač ni. Med čakanjem sva z Jelko risala načrte svojega bodočega domovanja. Ugotovila sva, da to sploh ni enostavno. Želiva si hišo, ki bi jo bilo mogoče nekoč preurediti v dvostanovanjsko (morda tudi s kako dozidavo), a ob tem ne sme biti prevelika, pa še cel kup drugih želja imava, ki jih ni vedno enostavno uskladiti. Saj na koncu bo načrt naredil arhitekt, a je bilo najino načrtovanje koristno, ker sva ob njem razčistila svoje želje in ugotovila nekaj o možnostih. Za arhitekta sva tako pripravila dvostranski seznam želja in najboljši tloris, ki nama ga je uspelo zrisati (da bo vedel, kaj mora preseči). Ta tloris priobčujem tudi na spodnjih dveh slikah.

Prvi korak pri pripravi gradbene dokumentacije je pridobitev geodetskega posnetka. To pomeni, da mora na parcelo priti geodet in narediti načrt parcele in 25 m okrog nje. Midva sva najela tole geodetinjo, ker nama jo je priporočil nek arhitekt in ker je bila njena cena – 300 EUR z računom – ugodna (pa še spletno stran ima, kar ni ravno pogost pojav, je pa pohvalno). Kakor sem razumel, je njeno delo potekalo takole. Nad enega izmed mejnikov je postavila pripravo, ki se imenuje totalna postaja (mogoče je to samo slab prevod, a boljšega nisem našel) in združuje teodolit (merilnik kotov), laserski merilnik razdalj in GPS z natančnostjo kakega cm. Ta GPS deluje tako, da namesto vsebine signala GPS uporablja nosilni signal, ki ima 1500-krat višjo frekvenco in zato omogoča večjo natančnost – bolje je to razloženo tule. Z njim je ugotovila točne koordinate mejnika, nato pa je laser usmerila proti množici točk na parceli in okrog nje ter iz kota laserja in razdalje do teh točk določila še njihove koordinate. Iz teh podatkov je na koncu sestavila načrt, ki bo arhitektu služil za umeščanje hiše na parcelo.

Sicer se mi zdi verjetno, da sem s kupovanjem parcel za to življenje zaključil, pa bom vseeno popisal cel postopek – če ne bo prišlo prav meni, bo pa morda komu drugemu. Takole je šlo:

1. Najprej je bilo všečno parcelo seveda treba najti in se s prodajalcem pogoditi za ceno (o čemer sem govoril tule).
2. Kupca in prodajalca smo podpisali pogodbo o ari. To je pogodba, v katero smo zapisali ceno in druge medsebojne dogovore glede nakupa, določili višino are (tradicionalno in tudi v našem primeru 10 % celotne cene) ter rok plačila preostale kupnine. Pogodbo smo pokazali notarki, ki naj bi pripravila kupoprodajno pogodbo, in pri njej overili podpise, kar niti ni bilo drago.
3. Aro sva z Jelko plačala kar pri notarki.
4. Notarka je sestavila kupoprodajno pogodbo, vsi vpleteni pa smo jo pregledali. Z Jelko sva tačas napraskala denar za preostalo kupnino.
5. Obiskali smo notarko in podpisali pogodbo. Sestavljanje pogodbe je bilo ob tej priliki kajpak treba plačati: okrog 175 EUR (pol prodajalca in pol kupca). Pogodbo lahko sicer sestaviš sam, a če to stori notar, jamči za primernost vsebine, tako da se nam je izdatek zdel kar smiselen. Pa še vpis v zemljiško knjigo – ki ga tudi opravi notar – je bilo treba plačati: okrog 110 EUR za notarko in sodno takso.
6. Prodajalec se je šel z DURS zmenit o plačilu davka.
7. S prodajalcem sva šla v banko, kjer je on plačal davek, jaz pa kupnino (brrr … ob nakazilu takega zneska me je kar zmrazilo) in sodno takso za vpis v zemljiško knjigo.
8. Potrdilo o plačilu sodne takse sem nesel notarki.
9. Prodajalca sta overila svoja podpisa na pogodbi.
10. Notarka je uredila vpis v zemljiško knjigo.
11. Čez nekaj tednov se je vpis tudi dejansko pojavil v zemljiški knjigi (kar se da preveriti tule). V primerjavi z nekaterimi je bilo to precej hitro – morda zato, ker je notarka zadevo urejala pri sodišču v Novem mestu (čeprav je iz Škofje Loke), kjer imajo morda manj prometa.

Ker z Jelko in najima hčerkama (odkar se je rodila druga – Vesna, sicer nisem še ničesar napisal v blog, tako da jo zdajle omenjam prvič) bivamo v kleti hiše Jelkinih staršev, kar ni čisto popolno bivališče za družino, z Jelko že nekaj časa razmišljava, da bi si omislili lastno domovanje. Do začetka letošnjega leta je bilo to razmišljanje bolj teoretično, januarja pa sva krenila na lov za hišo ali parcelo. Čeravno je to hujši podvig kot omisliti si stanovanje, sva se tako odločila, ker imajo hiše vrtove, ki so zelo prikladni, da nanje napodiš otroke, ker Jelka zelo rada vrtnari, ker si hišo lahko bolj prikrojiš svojim željam in ker sva oba celi življenji prebila v hišah. Da bi si življenje otežila še malo bolj, sva se pri iskanju omejila na okolico Škofje Loke, saj je Jelka nanjo zelo navezana, poleg tega pa tam živijo njeni starši, ki veliko pomagajo pri krotenju podmladka.

Preden sva se lotila ogledovanja parcel, se nama je zdelo, da je ponudbe kar precej, a kaj kmalu se je izkazalo, da to ne drži. Prva parcela, ki sva jo šla pogledat, je bila sicer dokaj velika in je imela ugodno ceno, vendar je bila strma, senčna in je imela dovoz po strmem in ozkem makadamu (prvi dve lastnosti sta bili razvidni iz oglasa, ostale pa kajpak ne). Kasneje sva naletela na še več parcel z raznimi neugodnimi lastnostmi (čez eno je tekel potok, drugo je potok oblival in občasno zalival …), na primernih pa bolj malo. Ogledala sva si tudi nekaj hiš, vendar je bila tam ponudba še slabša. Kot rezultat iskanja je nastala tabela, katere izsek priobčujem. Na koncu sva pristala pri treh resnih možnostih: eni hiši (ne čisto dokončani novogradnji) in dveh parcelah.

Kupiti hišo je vsekakor lažje kot zgraditi jo, zato sva se najprej posvetila tej možnosti. Po prvem obisku sva bila z njo precej zadovoljna, ko smo šli na ogled z znancem, ki se spozna na gradbeništvo, so se pa stvari zapletle. Nekaj hib je našel on, nekaj sva se jih zavedla že sama, za povrh pa je bila prodajalka užaljena, ker se nam njena hiša ni zdela popolna (menda sem se ji posebej jaz zdel zoprno sumničav). Kakor je dejala, je namreč hišo gradila zase, pa so ji potem okoliščine preprečile, da bi se v njej naselila (kot smo ugotovili kasneje, se je ločila), očitno pa se je nanjo čustveno navezala. Tako  smo se pogajali kaka dva meseca. Na koncu sva z Jelko ponudila ceno, okrog 10 % nižjo od zahtevane, pa odgovore na nekaj vprašanj sva želela: kje v hiši so napeljave (bilo je očitno, da se je gradila bolj na pamet, tako da je obstajal resen sum, da točen načrt napeljav ne obstaja), kakšna je izolacija (vsaj pod zemljo verjetno slaba, sumim pa, da tudi nad zemljo ne čisto taka, kot nam je prodajalka sprva rekla) itd. Meni se je najina ponudba zdela zalo razumna (najmanj kot pogajalsko izhodišče), prodajalki pa pač ne (kar ni povedala ravno čustveno neprizadeto), tako da je vse skupaj padlo v vodo.

Ko sva bila nad hišo primorana narediti križ, sva poklicala prodajalca prve parcele. Pa nama možak reče, da je parcela pravzaprav že prodana! Izkaže se, da to pomeni, da se je z nekom dogovoril za ceno in nakup v dveh obrokih, da pa bi jo bil pri volji prodati tudi nama, če plačava malo več v enem obroku. Glede na to, da je bila najina druga izbira precej dražja in z eno kar resno hibo, sva pač ponudila več, nakar je drugi kupec ponudil še malo več, na koncu pa sva jo dobila midva za 1 EUR/m2 več od končne ponudbe drugega kupca (in plačilo v enem obroku). Tako sva se uvrstila v verjetno zelo ozek krog ljudi, ki jim je uspelo nekaj, kar se je prodajalo prek oglasa, kupiti za ceno, višjo od zahtevane – na ravno spodbuden začetek dragega podviga, kot je gradnja hiše. Tudi ne moreva vedeti, da je oni drugi kupec res obstajal, a po nekaj znakih sodim, da je. Imava pa zdaj precej všečno parcelo – par kilometrov iz Škofje Loke v smeri Ljubljane, na robi vasi s pogledom na gozd, ravno in sončno ter s komunalnimi priključki na parceli ali pri sosedu (ki nama je parcelo prodal in ni pričakovati, da bi nama v zvezi z njimi kaj grenil življenje). Hiba parcele je, da je blizu železniške proge (brezhibnih parcel pač ni), pa en del je zaenkrat nezazidljiv, vendar naj bi se to v nekaj mesecih rešilo (tako pravijo na občini). Kocka je torej padla – gradila se bo hiša.